Dom od dewelopera – na co zwracać uwagę?

Siemanko! Dzisiaj chcieliśmy wam przybliżyć temat zakupu domu od dewelopera. Opowiemy o naszych doświadczeniach, przemyśleniach i błędach, które popełniliśmy.

wielkość domu

Pierwszą rzeczą, na którą zwracaliśmy uwagę przy poszukiwaniu domu była jego wielkość i bryła. Zadaliśmy sobie bardzo ważne pytanie: ile pokoi potrzebujemy, czy w ogóle jest nam potrzebny garaż i jak duża ma być działka? W naszym przypadku, dla rodziny 4 osobowej najważniejsze było to, żeby każde dziecko miało swój pokój, a my sypialnię. Szukaliśmy też domu z otwartą przestrzenią dzienną (chociaż tutaj uwaga – to też można zawsze zmienić na etapie budowy, ale o tym za chwilę) – tak żeby salon łączył się z jadalnią i otwartą kuchnią, dużą łazienką i pomieszczeniem gospodarczym. Jeśli chodzi o bryłę, braliśmy pod uwagę JEDYNIE domy parterowe z płaskim dachem. Zakochaliśmy się w takich projektach. Zapytacie teraz pewnie dlaczego nie piętro? Nasz poprzedni dom był naprawdę duży (220m, a wszystko o nim TUTAJ) i piętrowy. Tylko, że z tego piętra praktycznie nie korzystaliśmy. Mieliśmy tam ogromną sypialnię (niepotrzebnie), ogromną drugą łazienkę, w której jedynie dzieci kąpały się w wannie oraz duży pokój, który miał służyć jako biuro i dodatkowe pomieszczenie, a okazał się składowiskiem wszystkiego. Do tego schody na piętro były dość strome, samemu był czasami strach schodzić, a co dopiero kiedy dzieciaki miały tam biegać. Więc dla nas to piętro było totalnie nietrafionym rozwiązaniem. Pewnie inaczej byłoby gdybyśmy poprzedni dom mogli zaprojektować od zera, typowo pod nas – ale wtedy wprowadziliśmy się na gotowe. Ogród też był za duży – mnóstwo trawy i roślin, a czas pokazał, że ani ja ani Pam nie mamy do tego ręki i w sumie potrzebujemy tylko kawełek na taras, basen i trochę miejsca dla dzieciaków. Trochę to trwało zanim znaleźliśmy ten odpowiedni dla nas projekt, ale udało się i było prawie idealnie – prawie, no bo bliźniak i mogłoby być jeszcze jedno dodatkowe, małe pomieszczenie na nasze biuro.

układ pomieszczeń

Jeśli kupicie dom od dewelopera na etapie gołej działki lub fundamentów, macie dużo możliwości do zmian w projekcie i układzie. Takie zmiany na tym etapie często nie są dodatkowo płatne, a warto takie rzeczy robić wcześniej, niż później narażać się na dodatkowe koszty i bałagan. Spójrzcie jak wygląda układ pomieszczeń w oryginalnym projekcie i zapytajcie które ściany można zmieniać.

układ funkcjonalny

Kiedy macie już wybrany układ pomieszczeń w nowym domu, teraz czas pomyśleć co i gdzie w danym pomieszczeniu będzie się znajdować. Tak! Już na tym etapie warto o tym pomyśleć i uwierzcie mi, będziecie za tą wskazówkę dziękować ;p Dlatego dla nas nieoceniona jest w tym przypadku praca projektanta. On pomoże Wam wszystko zwizualizować – i to dosłownie, bo zrobi wizualizacje każdego pomieszczenia. Przestrzeń w domu i w każdym pomieszczeniu warto dobrze zagospodarować. Tak żeby było funkcjonalnie.

Pomieszczenie gospodarcze/kotłownia/spiżarnia

Jest praktycznie w każdym domu i warto zastanowić się, jak będziemy korzystać z pomieszczenia. W poprzednim domu mieliśmy osobno kotłownię i był tam piec, zmiękczacz wody (też to polecamy, aby nie osadzał się kamień!), instalacje wodne itp, ale rozdzielnia prądu była w spiżarni. W nowym domu wszystko znajduje się w spiżarni. Tzn. my tak nazwaliśmy to pomieszczenie, bo jest przy kuchni i zakładałam od razu, że będzie to spiżarnio-pralnia z piecem, a nie po prostu kotłownia. Do niektórych elementów instalacji trzeba mieć dostęp, inne zajmują bardzo dużo miejsca (piec, zmiękczacz, czasem same rury od ciepłej i zimnej wody albo np. rozdzielnia od prądów i podłogówki). Dlatego nasza projektantka pomogła nam przenieść część instalacji tak, aby pomieszczenie zwane spiżarnią naprawdę mogło się nią stać. Wszystko było wg projektu dewelopera tak rozmieszczone, że zabudowa szafkami byłaby bardzo ograniczona, bo na każdej ścianie było COŚ. Dlatego np. udało się przenieść rozdzielnię podłogówki na drugą stronę ściany – czyli do wiatrołapu. Zamontowaliśmy to w miejscu, gdzie otwierają się wejściowe drzwi, jak najbardziej w kącie – aby nie była ta skrzynka zbyt widoczna. Dzięki temu w spiżarni możemy zrobić zabudowę szafek na całej jednej ścianie – robiąc tylko 1 otwór na “korki” od prądu 🙂 Zrobiliśmy też w naszej spiżarni odpływ do pralki – bo w projekcie dewelopera przypadał on w wiatrołapie… Nie wyobrażam sobie tam robić prania 🙂 Pralka i suszarka (która jest moją miłością roku 2021 :D) warto zaplanować od razu, żeby było jak najbardziej funkcjonalnie. Ja wolę więcej szafy w wiatrołapie i łazience – szkoda mi tam miejsca na pralkę i suszarkę, wolę wszystkie takie sprzęty gdzieś schować 🙂 Dodatkowo w spiżarni postanowiłam wykorzystać wysoki sufit i będzie jeszcze suszarka sufitowa spuszczana na linkach – jeśli akurat czegoś bym nie suszyła w suszarce bębnowej.

rozmieszczenie podłogówki i ogrzewanie

Na ten moment najczęściej nowe domy są ogrzewane gazem. I jest to super rozwiązanie. Kiedy wynajmowaliśmy dom na czas budowy, był tam piec na ekogroszek. Jak dla mnie, osoby która nie za bardzo sprawdza się w technicznych pracach domowych była to tragedia. Co kilka dni wrzucanie worków z ekogroszkiem, wyrzucanie popiołu i czyszczenie pieca. Jak zapomnisz, to rozpalasz od nowa, jest zimno i masz zimną wodę. Teraz jeszcze znajdź miejsce na te wszystkie worki i stertę popiołu. Jeśli macie możliwość wyboru lub akurat wymieniacie piec – nie zastanawiajcie się i wybierzcie gaz. To wcale nie wychodzi drożej, jest ekologiczne i praktycznie bezobsługowe. W naszym nowym domu zdecydowaliśmy, że nie chcemy ANI JEDNEGO kaloryfera. Nie podoba nam się to wizualnie i wcale nie jest koniecznością. Postawiliśmy na podłogówkę na całej powierzchni domu. I tutaj ważne jest to, żeby mieć już gotowy układ pomieszczeń i układ funkcjonalny w każdym pomieszczeniu. Dzięki temu będzie wiadomo gdzie poprowadzić podłogówkę, a gdzie nie – np. nie pod łóżkiem, meblami, wyspą w kuchni, wanną. Zrezygnowaliśmy też z podłogówki w pomieszczeniu gospodarczym – pełni ono też rolę spiżarni, dlatego zdecydowaliśmy żeby była tam niższa temperatura. Tutaj też świetnie sprawdza się współpraca z projektantem, który taki projekt podłogówki wykona biorąc pod uwagę układ funkcjonalny.

Ciekawym pomysłem jest ogrzewanie na prąd i przez chwilę o tym myśleliśmy – panele fotowoltaiczne na dachu, a dom ogrzewany matami grzewczymi działającymi na prąd. Można je zamontować zamiast klasycznej “podłogówki” oraz w ścianach. Przy panelach na dachu koszty ogrzewania i prądu w domu stają się minimalne! Dla naszego domu było już za późno, był już zaplanowany piec gazowy i takie ogrzewanie.

projekt elektryki

Gdzie umieścić gniazdka, gdzie włączniki świateł, rolet? Często olewamy ten temat i deweloper rozmieszcza to wszystko według jakiegoś standardowego, ogólnego projektu. I to wcale nie jest ok. Każdy ma inaczej w domu i każdy chce mieć wszystko ułożone pod siebie – dlaczego więc gniazdka czy włączniki mają być rozmieszczone losowo, a my mamy się później denerwować, czy przerabiać całą instalację narażając się na bałagan w nowym domu i dodatkowe koszty? No bez sensu. Dlatego mając układ funkcjonalny każdego pomieszczenia możemy pod to zaprojektować sobie całą elektrykę (lub zrobi to projektant, jeśli korzystamy z jego usług). Patrząc na taki układ możemy zaznaczać sobie gdzie chcemy mieć gniazdka (żeby nie były bez sensu za wielką komodą, czy na środku pustej ściany), gdzie włączniki – np. u nas w sypialni każdy z nas ma stolik nocny po swojej stronie łóżka, a nad nim gniazdka, wyłącznik światła głównego i wyłącznik lampy, która wisi nad tym stolikiem.  To wszystko musi być na maksa praktyczne. Podobnie było ze sterowaniem rolet. W poprzednim domu mieliśmy sterowanie przy oknach. Tym razem postawiliśmy na bardziej praktyczne według nas rozwiązanie i umieściliśmy włączniki przy wejściach od pokoi – tuż obok włącznika światła, tak żeby wchodząc czy wychodząc do pokoju móc sterować roletą. W salonie zrobiliśmy natomiast centrum dowodzenia roletami od drzwi tarasowych także na wejściu. Wchodząc do domu, już na wejściu możesz podnieść wszystkie rolety. Warto wspomnieć, że w standardzie deweloper oferuje rolety z ręcznym sterowaniem. Totalnie nie braliśmy pod uwagę takiego rozwiązania. Zmiana na elektryczne była prosta na etapie budowy i kosztowała nas ok. 1800 zł. To nieduża kwota, a komfort w obsłudze ogromny.

Internet

Pomyślcie o internecie! Wielu deweloperów od razu przygotowuje instalację pod internet, ale nie jest to standardem, bo przecież każdy sam decyduje z jakiego internetu będzie korzystać i czy w ogóle. W tym tygodniu mieliśmy zakładaną antenę (u nas na ten moment korzystamy z internetu radiowego) i monter powiedział, że musi kabel iść po elewacji domu! A potem w salonie przy listwie koło TV… Nie zgodziłam się! Niecierpię takich rzeczy! Instalacje, kable… to nic ładnego, powinno być ukryte. Gdyby było to zaplanowane wcześniej, to nie byłoby teraz takiej sytuacji. Doszliśmy jednak do porozumienia i Kuba wpadł na pomysł wpuszczenia kabli z dachu kominem. Udało się 🙂 Teraz tylko 1 kabel od routera zdobi ścianę w spiżarni – i tam właśnie też znajduje się router.

okna, elewacja

Na etapie budowy możecie zdecydować też jeszcze o oknach i ich rozmieszczeniu. My za późno zorientowaliśmy się, że chcielibyśmy w kuchni okno narożne. Słup podtrzymujący był już wbudowany w narożniku fundamentu, co uniemożliwiło nam tę zmianę. Nie pomyśleliśmy też o tym, żeby wybrać kolor wewnętrzny okien (myśleliśmy, że skoro na zewnątrz jest antracyt, to wewnątrz będzie tak samo) – okazało się, że okna wewnątrz są białe. I już z tym nic nie zrobimy. Nasz błąd. Jeśli chcecie dodać jakieś okno, zmienić je lub wybrać inny kolor, pamiętajcie po prostu o tym zawczasu. Podobnie z elewacją. Nie pomyśleliśmy na początku o tym, żeby wnęka przed drzwiami wejściowymi była w ciemnoszarym kolorze, tak jak wokół okien i musieliśmy zmieniać to później. A mogliśmy zrobić to na etapie robienia elewacji przez dewelopera.

lokalizacja i warunki

To coś na co najczęściej nie zwracamy uwagi i nie myślimy o tym. A jednak warto. Najlepiej kiedy deweloper oprócz domu oferuje również wykonanie wejścia do domu, podjazdu. Zobaczcie jak wygląda stan drogi i czy należy ona do dewelopera czy do miasta/gminy. To ważne, ponieważ w przypadku drogi prywatnej nikt nie przyjedzie jej wam odśnieżyć czy ją wyrównać. W naszym przypadku chwilę przed budową była robiona kanalizacja. Droga została przekopana i wymieszana z gliną. Kiedy przyszły opady z drogi zrobiło się bagno. Myślicie, że pomimo tego, że droga jest wspólna deweloper chciał cokolwiek zrobić, pomóc? NIE. A tuż za nami jest kolejna budowa, na którą przyjeżdżają busy, traktory i rozjeżdżają nam drogę. Jeśli dom dodatkowo leży w dolinie i nie został podniesiony to istnieje duże prawdopodobieństwo podtopień i tego, że wokół za każdym razem będzie mokro.

Pytaliście też o kwestię działki – czy należy do dewelopera. Kupiliśmy dom (a konkretnie lokal mieszkalny – bo jest to bliźniak) z przynależną działką, w akcie notarialnym jest dokładnie określone ile do nas należy metrów. Czyli po zakupie nic nie należy do dewelopera. Dodatkowym tematem jest ogrodzenie działki – sprawdźcie w umowie z deweloperem czy jest ono w cenie, a jeśli tak, to jakie! My świadomie zrezygnowaliśmy z ogrodzenia proponowanego przez dewelopera. W umowie było to ogrodzenie z siatki, a my wolimy zrobić inny typ płotu – dla prywatności chcemy by był to mur lub inna forma płotu całkowicie zasłaniającego naszą działkę.

Warto też się zorientować czy deweloper gwarantuje zadaszenie nad tarasem lub wiatę na auta. Widzimy w niektórych domach w okolicy, że np. wiata jest w cenie, ale to raczej rzadkość 🙂

BŁĘDY deweloperów

Mój obserwator, który chciał pozostać anonimowy przekazał mi listę błędów (to i tak nie wszystkie błędy), które popełnił jego deweloper, co doprowadziło do zerwania umowy na kupno domu. W przypadku odbioru domu od dewelopera warto wziąć eksperta budowlanego, który specjalizuje się właśnie w odbiorach – wszystko dokładnie sprawdza, mierzy i dostajecie na piśmie informacje o nieprawidłowościach. Na tej podstawie możecie pójść do dewelopera i żądać wykonania poprawek wszystkich nieprawidłowości, obniżenia ceny lub zrezygnować z zakupu. Super jeśli taka współpraca jest już od etapu fundamentów, bo jak zobaczycie poniżej już na tak wczesnym etapie mogą wystąpić poważne błędy. Taki ekspert to nie jest olbrzymi wydatek – szczególnie biorąc pod uwagę cenę całego domu i tego, że chcemy w nim mieszkać przez długie lata i nie inwestować w naprawy.

1. Brak kątów – im większa rozbieżność, tym więcej potem trzeba nałożyć tynku dla wyrównania.
2. Brak izolacji pomiędzy segmentami, co jest błędem konstrukcyjnym. Nie ma wtedy dobrego wygłuszenia i izolacji. Duże prawdopodobieństwo wystąpienia grzyba.
3. Brak nawiewu do komina – nie ma możliwości odprowadzenia skroplin.
4. Nierówności ścian na fugach.
5. Brak listwy startowej w ociepleniu – tracisz gwarancję na system ocieplenia i nie masz ochrony przed gryzoniami.
6. Brak izolacji pionowej powyżej terenu ok. 40cm.
7. Brak izolacji progów drzwiowych.
8. Brak listwy nad folią kubełkową – brak wentylacji ścian fundamentowych.
9. Lokalizacja włazu w łazience – duża strata ciepła i migracja wilgoci.
10. Brak płaszczyzny na łatach.
11. Złe przywiązanie pustaków w murze.
12. Impregnacja zaciętych miejsc – więźby dachowe powinny być zaimpregnowane i każde cięcie również.
13. Ubytki w pustakach.
14. Źle wylane schody. Każdy ma inny wymiar.
15. Salon mniejszy o 2m2 niż w projekcie.
16. Dom mniejszy o 4m2 niż w projekcie.
17. Przerwana ciągłość izolacji poziomej – siatka wbudowana niewłaściwie, bez otuliny, bezpośrednio na folii izolacyjnej.
18. Niezgodność z projektem schodów – stopień wychodzi przed słup o 25cm, a wg. projektu powinno być 5cm.
19. Kanalizacja zbyt blisko muru. Wbudowana kanalizacja uniemożliwia wykonanie systemowej hydroizolacji oraz osadzenie z nią glazury.
20. Główny komin zabrudzony zaprawą – niemal całkowicie zamurowany.
21. Klatka schodowa powinna mieć na jednej ścianie 200cm, a jest 190cm.